Орон сууц хөлслөх гэрээ гэж юу вэ?

Орон сууц хөлслөх гэрээгээр хөлслүүлэгч нь сууцны зориулалттай байшин, сууц, орон сууцны өрөөг хөлслөгчийн эзэмшилд шилжүүлэх, хөлслөгч нь хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээдэг. Орон сууц нь хүний хувийн амьдралын орчинг бүрдүүлдэг учир орон сууц хөлслөгчийг онцгойлон хамгаалах шаардлага гарч байгаа тул орон сууц хөлслөх харилцааг тусгайлан зохицуулах хэрэгтэй болдог. Иймд орон сууц хөлслөх гэрээний заалт нь өөр зориулалтын өрөө тасалгаа, эсхүл газар хөлслүүлэхэд хэрэгжихгүй. Өөрөөр хэлбэл орон сууц хөлслөх гэрээгээр зөвхөн хүн суурьшин амьдрах зориулалттай нийтийн болон амины орон сууцны байшин, сууцны байшин, орон сууцны өрөө хамаарах юм.

Орон сууц хөлслөх гэрээний онцлог

1. Гэрээ байгуулах хэлбэрийн хувьд гэрээг бичгээр байгуулж, гарын үсэг зурах бөгөөд   түүнчлэн талууд хүсвэл  нотариатаар гэрчлүүлэхээр гэрээндээ тохирч болдог.
2. Гэрээ нь талуудын хүсэл зориг, харилцан тэгш эрхийн үндсэн дээр байгуулагддаг баримт бичиг тул хуульд нийцүүлэн өөрсдөө гэрээний нөхцөл, түүнийг хэрэгжүүлэх журмыг чөлөөтэй тохиролцох боломжтой байдаг. 
3. Орон сууц хөлслөх гэрээнд талууд дараах үндсэн нөхцөлүүдийг харилцан тохиролцож тусгах шаардлагатай. Үүнд: Нийтлэг үндэслэл, Гэрээний хугацаа, Гэрээний төлбөр, Барьцаа, Талуудын эрх үүрэг болон Бусад нөхцөл хамаарна. 
4. Орон сууц хөлслөгч нь тавилга, эд хэрэгслийн хамт хөлслүүлж болох бөгөөд тухайн тавилга, эд хэрэгслийн жагсаалтыг гэрээний хавсралтанд оруулах ба тус хавсралт нь  гэрээний салшгүй нэг хэсэг байна. Гэрээ дуусахад талууд гэрээгээ дүгнэн акт үйлдэн гарын үсэг зурна.
5. Хугацааны хувьд хугацаатай болон хугацаагүй байгуулж болно. Хэрэв хугацаатай байгуулсан тохиолдолд үргэлжлүүлэн хөлслөх сонирхолтой бол хөлслөгч тал гэрээний хугацаа дуусахаас нэг сараас багагүй хугацааны өмнө бичгээр мэдэгдэн, хөлслүүлэгч тал үргэлжлүүлэн хөлслөхийг зөвшөөрсөн бол гэрээний хугацааг сунгадаг. Нөгөөтэйгүүр хугацаанаас өмнө гэрээг цуцлах шаардлага гарвал мөн нэг сараас багагүй хугацааны өмнө нөгөө талдаа бичгээр мэдэгдэнэ.
6. Төлбөрийн хувьд талууд харилцан тохиролцож хэдэн сарын төлбөрийг ямар хугацаанд, хэзээ төлөх тухай харилцан тохиролцож зохицуулалтыг гэрээндээ тусгаж өгнө.
7. Мөн энэ гэрээнд барьцааны тухай ойлголт гарч ирэх ба хэрэв хөлслөгч нь гэрээнд заасан Орон сууц хөлслөх төлбөр болон бусад холбогдох төлбөр, хураамж эсхүл хөлслөгчийн санаатай болон болгоомжгүй үйлдлийн улмаас хөлслүүлэгчид учирсан хохирлыг нөхөн төлүүлэхэд барьцааг үл маргах журмаар барьцаанаас суутгаж авдаг. Барьцаа төлбөр хэд байх талаар тохиролцож гэрээндээ энэ тухай оруулна.

Онцлог зохицуулалт

Хөлслөгчдийн эзэмшилд байгаа орон сууцыг өмчлөх эрх өөр этгээдэд шилжихэд орон сууц хөлслөх гэрээ хүчин төгөлдөр хэвээр үлдэнэ. Мөн хөлслүүлэгч нь эд хөрөнгө хөлслөх гэрээг биелүүлэхтэй холбоотой шаардлагаа хангуулах зорилгоор тухайн орон сууцанд байгаа хөлслүүлэгчийн эд хөрөнгийг саатуулан барих эрхтэй.Хөлслөгч орон сууцыг сүүлийн 3 жил тасралтгүй эзэмшиж, үүргээ зохих ёсоор биелүүлж байсан бол хөлслөгчийн тавьсан нөхцөлөөр уг орон сууцыг хөлслөх шинэ гэрээ болон орон сууцыг худалдах, худалдан авах гэрээг тэргүүн ээлжинд байгуулах эрхтэй. Өмчлөгч орон сууцыг худалдахаар бол энэ тухай давуу эрх бүхий этгээдэд мэдэгдэх ёстой бөгөөд ийм эрхээ хэрэгжүүлэх хугацаа тогтоож өгнө. Энэ хугацаанд давуу эрхээ хэрэгжүүлээгүй бол өөр этгээдэд худалдаж болно.

Төстэй гэрээнээс ялгагдах онцлог

Түрээсийн гэрээнээс гэрээний зорилго зориулалтаараа ялгаатай байдаг бол эд хөрөнгө хөлслөх гэрээнээс гэрээний зүйлээрээ ялгаатай. 

Тодорхой байр сууцанд ажил, үйлчилгээ явуулах биш, харин удаан хугацаанд хүмүүс байрлах зорилгоор хөлслөн авсан нь орон сууц хөлслөх ба ажлын байрны гэрээний ялгаа болдог. Эсрэгээрээ хөлслөгч эхлээд ажил, үйлчилгээ явуулах зорилгоор хөлслөн авсан байранд хожим гэр бүлээрээ амьдарч эхэлсэн бөгөөд ингэхдээ гэрээг өөрчлөөгүй бол энэ нь орон сууц хөлслөх гэрээнд тооцогдохгүй. Ашиглалтыг нэг талаас өөрчилсөн хэдий ч анх байгуулсан эд хөрөнгө гэрээ нь орон сууц хөлслөх гэрээ болон өөрчлөгдөхгүй.

Үүнээс гадна хөлслөгч орон сууцыг гэрээ байгуулалгүй, хөлс авалгүй өөр этгээдэд ашиглуулсан тохиолдолд орон сууц хөлслөх гэрээний зохицуулалтыг хэрэглэхгүй тухай Иргэний хуулийн 307 дугаар зүйлд заасан байна.

Хэрэв та орон сууц хөлслөх гэрээг байгуулах гэж байгаа бол нийтлэлд дурьдсан зүйлсийг анхаарах зайлшгүй шаардлагатай бөгөөд аливаа эрсдэл, асуудал, боломжит эрх зүйн маргаанаас зайлсхийхийг хүсвэл мэргэжлийн хуульчдын боловсруулсан гэрээг igeree.mn сайтаас өөрийн хэрэгцээ, шаардлагад тохируулан хоромхон зуур угсран авах боломжтой.